Spagna, sei giorni di piazza per sbloccare le leggi sulla casa
Il governo Sánchez ha pubblicato il primo dei due decreti nati dallo sfratto di una donna di 87 anni a Madrid: tutele a scadenza, incentivi fiscali, un prestito per comprare casa e una definizione di abitazione accessibile agganciata al reddito mediano. Una risposta all'emergenza abitativa che non intacca il deficit strutturale di abitazioni disponibili né accorcia la distanza tra i prezzi delle case e i redditi delle famiglie. Venerdì il Congresso vota la convalida, con Junts contrario al rinnovo automatico dei contratti.
Il Real Decreto-ley 26/2026 porta nell'esposizione dei motivi il nome di una donna. Maricarmen Abascal, 87 anni, ha vissuto per 71 anni nello stesso appartamento di Madrid. Il 23 settembre è stata sfrattata. Una settimana dopo, il governo spagnolo ha pubblicato il decreto che porta il suo caso dentro la motivazione ufficiale della legge. È il primo di due testi chiusi dopo una notte di trattative e sei giorni di mobilitazione. Il secondo, quello sul rinnovo automatico dei contratti, è stato approvato separatamente e sarà sottoposto al Congresso insieme al primo.
Il primo decreto proroga alcuni contratti in scadenza, limita temporaneamente gli aumenti, estende fino al 2030 determinate tutele contro gli sfratti delle persone vulnerabili, regola gli affitti stagionali e per stanze, introduce misure fiscali e istituisce un prestito a tasso zero per la prima casa. Il calendario è scritto dentro le stesse misure: alcune scadono nel 2027, altre nel 2028, altre nel 2030. Venerdì 2 ottobre il Congresso deciderà se il pacchetto supera il primo ostacolo parlamentare.
Il governo arriva al voto senza una maggioranza propria. PP, Vox e UPN voteranno contro. Junts ha annunciato il no al secondo decreto, quello sul rinnovo automatico dei contratti. Podemos contesta la divisione del pacchetto in due testi e chiede un provvedimento unico. Basta la maggioranza semplice dei presenti, e l'esito si deciderà su pochi seggi.
Il caso Maricarmen
Maricarmen Abascal pagava circa 500 euro al mese, con un contratto di renta antigua, per l'appartamento del quartiere del Retiro in cui viveva da 71 anni. Dopo il passaggio della proprietà, Urbagestión1 ha contestato la durata della seconda surrogazione del contratto: la legge la rende illimitata solo per chi ha una disabilità pari o superiore al 65%, e quella di Maricarmen è del 50%. Nel marzo 2025 il Tribunal Supremo ha dato ragione alla proprietà. Sul piano economico, la distanza era brutale: ai circa 500 euro si sono contrapposte richieste di 2.650 euro, poi ridotte a 1.650, mentre la pensione di Maricarmen era intorno ai 1.300-1.350 euro.
Il ministero della Casa riferisce che CASA 472, l'ente pubblico statale per la casa, aveva proposto di acquistare l'appartamento. La proposta non è andata in porto. Il 23 settembre, al quarto tentativo, la polizia ha eseguito lo sfratto davanti alle persone radunate per impedirlo. Maricarmen è stata portata in ospedale. Cinque giorni dopo, mentre la protesta aveva ormai assunto una dimensione nazionale, proprietà e inquilina hanno raggiunto, con la mediazione dell'EMVS, un accordo che le permette di tornare nell'appartamento in affitto.
Maricarmen tornerà dunque a casa. Ma sarebbe un errore scambiare questo epilogo per la soluzione del problema: la protesta non si ferma, perché il caso che l'ha fatta esplodere è soltanto la manifestazione più visibile di una crisi che riguarda il rapporto tra affitti, redditi, proprietà e diritto alla casa.
Ed è qui che la vicenda smette di essere soltanto quella di una donna di 87 anni. Per i governi, la questione ormai è anche politica nel senso più concreto del termine: alle prossime elezioni, il giudizio degli elettori passerà anche da chi sarà riuscito a governare meglio questa partita, trasformando l'emergenza abitativa da dossier da rinviare a problema da risolvere.
1 Urbagestión. Urbagestión Desarrollo e Inversión è una società specializzata in attivi immobiliari. Durante la vertenza ha presentato una querela contro il Sindicato de Inquilinas e una sua portavoce, chiedendo 10.000 euro di danni.
2 CASA 47. CASA 47 è l'ente pubblico per la casa dello Stato spagnolo, dipendente dal ministero della Casa. Il Consiglio dei ministri l'ha creato il 9 dicembre 2025 trasformando Sepes, l'ente statale del suolo nato nel 1981. Il nome richiama l'articolo 47 della Costituzione, che riconosce il diritto a un'abitazione degna e adeguata e impone ai poteri pubblici di impedire la speculazione. Il governo prevede di investire 13.000 milioni di euro in dieci anni per portare il parco pubblico ad almeno l'8% delle abitazioni, contro il 3,3% attuale di edilizia sociale. CASA 47 offre affitti con contratti iniziali di 14 anni, prorogabili di sette anni in sette fino a un massimo di 75, e canoni che non superano il 30% del reddito della zona.
Dalla piazza al Consiglio dei ministri
Il 26 settembre il Sindicato de Inquilinas ha portato il corteo da Puerta del Sol al Congresso: 300.000 persone secondo gli organizzatori, 25.000 secondo la Delegación del Gobierno. A sera Puerta del Sol era diventata un accampamento. Lo slogan era chiaro: «O cade il rentismo, o cade il governo».
Nei giorni successivi la mobilitazione si è estesa. Le tende sono arrivate anche a Barcellona, in plaça Catalunya, mentre altre iniziative si sono moltiplicate in diverse città. Il Sindicat de Llogateres catalano, che aveva contestato Sánchez davanti al Palau de Congressos, ha scelto di aspettare il testo definitivo e ha convocato una manifestazione a L'Hospitalet de Llobregat.
Il governo aveva quasi tutto nel cassetto. Ad aprile il Congresso aveva bocciato una proroga degli affitti. A luglio il nuovo testo era stato rinviato per mancanza di voti. Junts aveva già fatto capire che non avrebbe accettato qualsiasi formula. Il limite agli acquisti immobiliari da parte delle entità speculative, a lungo respinto dal PSOE, è entrato nella trattativa. Sul rinnovo automatico dei contratti PSOE e Sumar hanno trattato fino all'ultima ora: Sumar chiedeva una tutela permanente, il PSOE cercava una formula compatibile con i numeri parlamentari.
Il risultato sono due decreti. Sono serviti uno sfratto, una piazza piena di tende e sei giorni di pressione per chiudere in una notte ciò che era fermo da mesi.
Uno sfratto tra migliaia
Le proteste continuano dopo l'approvazione dei decreti. Mercoledì, il presidio di Puerta del Sol entrava nel suo quinto giorno, e le tende erano già comparse a Málaga, Bilbao, Granada e Murcia prima di arrivare in plaça Catalunya a Barcellona; a Bilbao avevano riempito la piazza davanti al teatro Arriaga. I partiti, di ogni schieramento, si affrettano a cavalcare la mobilitazione civile, ciascuno cercando di trasformare la crisi abitativa in capitale politico. Ma nessuno può considerarsi estraneo alle responsabilità né alle strumentalizzazioni che hanno accompagnato questa crisi. Per la portavoce del Sindicato de Inquilinas de Madrid, Alicia del Río, lo sfratto di Maricarmen segna un punto di non ritorno.
La piazza ha una ragione precisa: Maricarmen è un nome tra migliaia. Secondo il Consiglio generale del potere giudiziario, nel 2025 i tribunali spagnoli hanno eseguito 25.540 sfratti, circa settanta al giorno. Il 71,7%, cioè 18.317, derivava da procedimenti sugli affitti; 4.346 da esecuzioni ipotecarie. La Catalogna guida la classifica con 6.814 sfratti, il 26,6% del totale; Madrid ne conta 2.267. Il dato comprende anche immobili diversi dalle abitazioni e case che non erano residenza principale. Nel primo trimestre del 2026 gli sfratti per affitti non pagati sono scesi del 64,9% rispetto a un anno prima, mentre le esecuzioni ipotecarie avviate nel 2025 erano cresciute del 35,6%. Maricarmen ha ottenuto un accordo perché aveva una piazza. Gli altri settanta sfratti di ogni giorno avvengono senza.
Come si è arrivati fin qui
La crisi abitativa ha una storia legislativa, fiscale e patrimoniale che attraversa governi popolari e socialisti.
Nel 1998 la Ley del Suelo del governo Aznar ampliò enormemente il perimetro dei terreni classificabili come urbanizzabili. Nel 2009 il governo Zapatero introdusse le SOCIMI, società quotate d'investimento immobiliare costruite su un regime fiscale agevolato. Dal 2012, con il governo Rajoy, il loro regime prevede, a determinate condizioni, un'aliquota dello 0% sull'imposta sulle società. Nel 2013 la riforma degli affitti ridusse la durata minima dei contratti da cinque a tre anni e la legge sui golden visa collegò la residenza all'acquisto di immobili per almeno 500.000 euro.
Quello stesso anno Madrid mise sul mercato migliaia di abitazioni protette. Il Comune guidato da Ana Botella cedette a Blackstone 1.860 alloggi della EMVS per 128,5 milioni di euro. La Comunidad de Madrid, allora guidata da Ignacio González, vendette 2.935 alloggi dell'IVIMA a una società collegata ad Azora e Goldman Sachs per 201 milioni. Il Tribunal Supremo ha reso definitiva la nullità della vendita dell'IVIMA, e l'esecuzione della sentenza è rimasta oggetto di contenzioso: la società Encasa sostiene che debbano essere restituite le abitazioni ancora in suo possesso, mentre la Comunidad sostiene una lettura più restrittiva della restituzione.
Il dato politico di quella stagione è più semplice del labirinto giudiziario: migliaia di abitazioni costruite o gestite nell'ambito dell'edilizia protetta sono passate dal patrimonio pubblico a operatori privati. Oggi una parte di quelle case è ancora al centro di una disputa sulla loro destinazione.
Barcellona, la stessa storia
Nel 2013 il Consell Comarcal del Barcelonès cedette a Colón Viviendas, società del gruppo Azora, il diritto di superficie di quattro blocchi di edilizia protetta costruiti da Regesa: 298 alloggi per 11,4 milioni di euro. Il diritto di superficie durava 75 anni; la protezione degli alloggi aveva una durata più breve. Il risultato è una frattura politica: la proprietà del diritto può durare più della protezione che dovrebbe rendere quelle case sociali.
Nel 2023 il Comune di Barcellona ha speso 10,7 milioni di euro per ricomprare 170 alloggi Regesa ed evitare che uscissero dalla disponibilità pubblica. Nei tre complessi acquistati la protezione durava 30 anni, contro i 75 del diritto di superficie, e ne restavano tra i 15 e i 17.
La formula è quasi paradossale: un'amministrazione pubblica vende, un'altra amministrazione pubblica ricompra. Nel frattempo il mercato ha incassato.
La città prova oggi a ricostruire il patrimonio perduto. Secondo la Generalitat, nel 2025 a Barcellona sono stati avviati 953 alloggi con protezione ufficiale e ne sono stati completati 644. Sono numeri importanti per un anno e minuscoli accanto a decenni di erosione del patrimonio pubblico.
Cosa contengono i decreti
Affitti
Fino al 31 dicembre 2027 gli aggiornamenti dei canoni sono sottoposti a un limite straordinario: se il canone supera il limite massimo dell'indice di riferimento non può essere aumentato; negli altri casi, in assenza di accordo tra le parti, l'incremento non può superare il 2%.
I contratti di abitazione abituale in scadenza entro il 2028 possono essere prorogati fino a due anni, su richiesta dell'inquilino e alle condizioni previste dal decreto. Gli affitti stagionali dovranno avere una causa reale e documentabile; quelli privi di una causa temporanea effettiva possono essere ricondotti alla locazione abituale. Per gli affitti per stanze, la somma dei canoni non può superare il canone dell'intera abitazione.
È una risposta alla trasformazione del mercato, con il calendario incorporato. La protezione c'è. Il problema è quanto dura.
Sfratti e acquisti immobiliari
Fino al 31 dicembre 2030 vengono prorogate determinate sospensioni degli sfratti di persone vulnerabili senza alternativa abitativa, nei casi previsti dalla norma. Per gli altri proprietari il decreto stabilisce un meccanismo diverso, che può comportare l'intervento dell'amministrazione e, in determinate circostanze, la compensazione delle perdite subite dal proprietario.
Fino al 31 dicembre 2028 viene inoltre limitata la possibilità per le entità che si dedicano all'acquisto di immobili di comprare abitazioni a meno del 70% del loro valore di perizia. È una soglia di prezzo, con eccezioni, tra cui gli acquisti destinati per almeno cinque anni ad abitazione abituale a prezzo accessibile o sociale.
Il governo presenta la misura come un argine agli acquisti speculativi. Il testo dice qualcosa di più preciso: stabilisce un limite quantitativo e una scadenza, e disciplina il mercato entro una soglia.
Fisco
Il decreto porta dal 15 al 25% il prelievo speciale sugli utili non distribuiti che le SOCIMI ricavano dall'attività residenziale. Gli utili distribuiti restano fuori da questo prelievo. La percentuale può ridursi o azzerarsi in presenza delle condizioni previste dalla norma, legate alla quota di patrimonio abitativo destinata a canoni accessibili e al reinvestimento degli utili.
Per i proprietari che non rientrano tra i grandi possessori sono previste riduzioni del reddito imponibile da locazione, fino al 100% nei casi stabiliti dal decreto. Gli inquilini con base imponibile inferiore a 33.007,20 euro potranno accedere alla nuova detrazione IRPF prevista dalla norma.
I comuni potranno inoltre applicare un'addizionale IBI sulle abitazioni vuote da oltre due anni senza giusta causa. Nelle zone di mercato abitativo teso potranno essere applicate maggiorazioni dell'IBI sugli alloggi turistici, secondo le fasce stabilite dal decreto.
Il fisco diventa un altro strumento per governare il mercato, e ne lascia intatta la struttura.
Offerta
Il decreto porta al 4% l'IVA sulle abitazioni pubbliche e protette e introduce agevolazioni fiscali per chi vende case a enti pubblici. Crea «Tu casa», una linea di finanziamento dell'Istituto di credito ufficiale a tasso zero e senza commissioni, fino al 20% del valore dell'abitazione e comunque entro il limite di 50.000 euro.
C'è però un dettaglio decisivo: la dotazione iniziale, i beneficiari e i requisiti saranno fissati successivamente. Il decreto crea lo strumento e rinvia a un accordo successivo la cifra complessiva disponibile per finanziarlo.
Le abitazioni acquistate attraverso «Tu casa» avranno inoltre un prezzo massimo di rivendita. È una delle poche misure che guarda oltre la durata di un contratto, e riguarda soltanto le case acquistate attraverso quel programma.
Il testo stabilisce anche che il patrimonio statale di CASA 47 resti destinato in modo permanente all'affitto accessibile e protetto, crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social e prevede garanzie pubbliche per la costruzione industrializzata.
La riforma della Ley del Suelo, che avrebbe dovuto accelerare la costruzione, è stata ritirata per ottenere il voto di Podemos. Il PNV ha contestato l'equiparazione tra fondi e piccoli proprietari.
Il nodo delle occupazioni
Alla vigilia del Consiglio dei ministri, Junts ha contestato la bozza sostenendo che non distinguesse adeguatamente tra grandi operatori e piccoli proprietari nei casi di occupazione e sfratto.
Il quadro giuridico è meno semplice dello slogan. La normativa vigente consente al giudice di sospendere lo sgombero in determinate condizioni, tra cui la vulnerabilità dell'occupante e le caratteristiche della proprietà. In questi casi il proprietario può avere diritto a un indennizzo. Le modifiche introdotte dal decreto riguardano soprattutto il meccanismo di tutela e compensazione nei procedimenti previsti dalla legge.
Qui la semplificazione politica si sovrappone al testo giuridico. «Occupazione» indica situazioni diverse, e la campagna parlamentare le riduce a uno slogan.
Junts e il confine della proprietà
Junts sostiene il limite agli acquisti immobiliari da parte delle entità speculative. Ha negoziato quella misura con il ministero. Sul rinnovo automatico dei contratti ha invece annunciato il voto contrario.
La distinzione attraversa tutto il negoziato: intervenire sui grandi operatori è una cosa; modificare la durata dei contratti e la posizione dei proprietari privati è un'altra.
Non è una posizione emersa soltanto con l'attuale decreto. Ad aprile Junts aveva votato contro la proroga degli affitti insieme alla destra. Nel marzo 2025 aveva portato in Congresso una proposta per accelerare gli sgomberi nei casi di occupazione, ammessa alla discussione con una maggioranza trasversale. A luglio aveva condizionato il proprio sostegno a sgravi fiscali per inquilini e mutuatari e allo sblocco della legge sulle occupazioni.
Oggi il punto di rottura è il rinnovo automatico. Junts contesta anche l'equiparazione tra chi possiede poche abitazioni e i grandi proprietari, rivendicando una distinzione tra il piccolo patrimonio immobiliare e la proprietà detenuta dai grandi operatori.
Il profilo dell'elettorato aiuta a leggere questa posizione. Secondo i dati del Centre d'Estudis d'Opinió analizzati da elDiario.es, l'85,2% degli elettori di Junts non vive in affitto. È la percentuale più alta tra gli elettorati catalani analizzati in quella rilevazione.
La difesa della proprietà privata si sovrappone così alla condizione sociale di gran parte del suo elettorato. Non basta, da sola, a spiegare le scelte del partito. Ma rende evidente quale sia il confine che Junts non sembra disposto a oltrepassare: quello che separa la regolazione dei grandi operatori dall'intervento sui diritti dei proprietari privati.
Bastano i decreti?
La casa accessibile calibrata sulla mediana
Qui c'è uno dei punti più delicati del decreto. La legge definisce accessibile un'abitazione il cui prezzo di vendita o di affitto, comprese le spese previste (luce, acqua, gas e spese condominiali), non supera il 30% della renta mediana, il reddito mediano, delle unità di convivenza del comune.
La mediana divide la distribuzione in due metà: il 50% delle unità di riferimento si trova sotto quella soglia e il 50% sopra.
Il problema nasce quando una soglia statistica viene trasformata in una soglia di accessibilità. Un prezzo pari al 30% della mediana può essere compatibile con il reddito mediano e contemporaneamente troppo alto per una parte enorme delle famiglie. La parola «accessibile» lascia invariato il reddito di chi deve pagare.
A Barcellona la distanza emerge dal registro dei richiedenti di edilizia protetta. Secondo il Pla Viure 2026-2033 del Comune, alla fine del 2024 risultavano iscritte 40.330 unità di convivenza: il 58% aveva un reddito annuo inferiore a 12.730 euro, l'82,5% inferiore a 21.220 euro. Nella demarcazione di Barcellona, che comprende un territorio più ampio della città, la Generalitat contava nel 2025 113.916 iscrizioni vigenti e 55.942 domande.
Il problema riguarda dunque anche chi viene preso come riferimento quando la legge decide che cosa significa «accessibile».
Sul mercato privato la pressione produce un altro effetto: aumentano i requisiti di solvibilità richiesti agli aspiranti inquilini. La selezione economica si sposta dal prezzo pubblicato alla porta d'ingresso.
La carenza di case
Il Banco de España stima che tra il 2021 e il 2025 si sia accumulato un deficit di circa 750.000 abitazioni rispetto alla formazione dei nuovi nuclei familiari. Nel 2025 sono state completate circa 92.000 abitazioni, a fronte di circa 240.000 nuovi nuclei.
Il problema riguarda anche la struttura dei nuclei. Una persona sola occupa una casa. Una famiglia che si separa può aver bisogno di due case. Una famiglia monoparentale vive con un solo reddito adulto. La domanda abitativa cresce anche quando la popolazione cresce poco.
Barcellona lo mostra con chiarezza. Secondo l'Oficina Municipal de Dades dell'Ajuntament, al 1° gennaio 2026 la città contava 1.729.963 abitanti e 684.077 domicili, con una media di 2,46 persone per domicilio. Il 31,5% dei domicili era unipersonale.
Questo è il punto che la politica abitativa tende a perdere quando trasforma tutto in una battaglia tra proprietari e inquilini: le case sono unità abitative necessarie a una società in cui cambiano età, famiglie, separazioni, mobilità e redditi.
Nessuna delle misure approvate a settembre crea immediatamente uno stock pubblico di abitazioni proporzionato allo squilibrio stimato. Le garanzie alla costruzione industrializzata, il nuovo fondo e gli incentivi fiscali possono contribuire ad aumentare l'offerta accessibile, e richiedono tempo. «Tu casa» interviene sulla capacità di acquistare e lascia invariata la quantità di case disponibili.
È qui che il decreto mostra il suo limite strutturale: può congelare un canone, prorogare un contratto, proteggere un inquilino, tassare un comportamento. Costruire in pochi mesi le centinaia di migliaia di abitazioni che mancano resta fuori dalla sua portata.
C'è però una seconda lettura del problema. Josep Roca e Blanca Arellano, del Centre de Política de Sòl i Valoracions dell'Universitat Politècnica de Catalunya, sostengono che il dato del deficit debba essere letto insieme all'eccedenza di abitazioni accumulata tra il 2011 e il 2021 e allo stock di case vuote. Secondo il Censo 2021 dell'INE, le abitazioni vuote erano 3.837.328, il 14,4% del parco.
Anche qui il numero assoluto inganna se viene separato dalla geografia. Il 45% delle abitazioni vuote si trova in comuni con meno di 10.000 abitanti, mentre le città con più di 250.000 abitanti ne contengono appena il 10,5%. A Barcellona la quota di abitazioni vuote è del 9,3%.
Le due letture divergono sulla natura del deficit e sugli effetti della nuova costruzione, e convergono su un punto: la Spagna ha bisogno di un patrimonio sociale molto più consistente. La domanda è dove costruirlo, chi debba possederlo e per quanto tempo debba restare fuori dal mercato speculativo.
Il laboratorio catalano
La Catalogna ha anticipato di due anni buona parte delle misure che il decreto ora estende al resto del paese. Dal marzo 2024 limita gli affitti in 271 comuni dichiarati zona di mercato teso, dove vive circa il 95% della popolazione catalana, e ha esteso la regolazione agli affitti stagionali e per stanze.
A Barcellona i canoni dei nuovi contratti regolati sono diminuiti del 4,3% tra il primo trimestre del 2024 e quello del 2026. La media resta però di 1.137 euro al mese.
Nello stesso periodo l'offerta si è spostata. Secondo l'Observatori Metropolità de l'Habitatge, la quota degli annunci di affitto stagionale è passata dal 13,1% del primo trimestre 2019 al 39,6% del primo trimestre 2024, mentre gli annunci complessivi di Habitaclia sono scesi da 7.548 a 3.646. Applicando quelle percentuali, Ara calcola circa 989 annunci stagionali nel 2019 e 1.444 nel 2024.
Il dato sulla fuga verso il mercato stagionale va tenuto distinto dalle stime delle associazioni dei proprietari. La Cambra de la Propietat Urbana sostiene che gli annunci di affitto abituale siano diminuiti del 63%; è una stima dell'associazione, diversa per metodo dal dato dell'Observatori.
Il sindaco Jaume Collboni rivendica 1.500 contratti in più rispetto all'inizio della regolazione e riconosce che una parte dell'offerta è passata agli affitti stagionali. Il Comune ha inoltre fissato a novembre 2028 la fine delle licenze degli appartamenti turistici. Salvador Illa ha promesso 50.000 abitazioni accessibili entro il 2030.
La Catalogna è un laboratorio utile proprio perché i risultati sono contraddittori. I canoni dei nuovi contratti regolati sono diminuiti. Una parte dell'offerta si è spostata verso il temporaneo. La disponibilità di case resta insufficiente. La regolazione modifica il mercato esistente e lascia aperto il problema della quantità di case.
Oltre i fondi
Il limite agli acquisti dei fondi interviene su una parte della proprietà immobiliare. Secondo il Banco de España, circa il 92% delle abitazioni in affitto appartiene a persone fisiche e l'8% a persone giuridiche.
Dai dati catastali analizzati da elDiario.es risultano circa 27.000 grandi proprietari con più di dieci abitazioni, per un totale superiore al milione di immobili. È una quota importante del mercato, e ne resta una parte.
Il caso Maricarmen è istruttivo proprio per questo. Urbagestión è una società immobiliare, lontana dal profilo del grande fondo internazionale. Il meccanismo, però, è lo stesso che rende politicamente esplosiva la questione: acquistare un immobile occupato, aspettare l'estinzione di un contratto protetto e poi riportarlo dentro il mercato a condizioni diverse.
Il nuovo decreto circoscrive quel meccanismo quando il prezzo di acquisto scende sotto il 70% del valore di perizia, e introduce eccezioni. La misura scade nel 2028.
Il nuovo prelievo sulle SOCIMI lascia in piedi il loro regime fiscale e colpisce una parte degli utili non distribuiti prodotti dall'attività residenziale. Gli utili distribuiti restano fuori da quel prelievo, e sono previste riduzioni o azzeramenti quando vengono rispettate le condizioni fissate dalla legge.
Il limite strutturale
Secondo il Defensor del Pueblo, l'edilizia sociale rappresenta circa il 3,3% delle abitazioni principali in Spagna, contro quote molto più alte in paesi come Francia e Paesi Bassi. Il patrimonio pubblico gestito da comunità autonome e comuni resta nell'ordine di poco più di 300.000 alloggi.
Il problema nasce anche dalla perdita di protezione. Secondo il Defensor del Pueblo, più della metà delle abitazioni costruite con protezione pubblica tra il 2005 e il 2018 ha già perso quella condizione.
Il patrimonio pubblico può essere costruito, venduto, ricomprato. La protezione può essere permanente oppure temporanea. Sono decisioni amministrative. Quando una casa pubblica entra nel mercato privato, recuperarla costa denaro pubblico una seconda volta.
Regesa lo mostra in scala ridotta. Madrid lo mostra in scala molto più grande.
Il confronto con Vienna va letto soprattutto in termini di dimensione e continuità del patrimonio sociale. Nella capitale austriaca una quota superiore al 60% degli abitanti vive in alloggi comunali o sovvenzionati. Il confronto misura la differenza tra un patrimonio sociale abbastanza grande da incidere sul mercato e uno troppo piccolo per farlo.
Il decreto introduce un principio strutturale netto per il patrimonio statale di CASA 47: la destinazione all'affitto accessibile e protetto diventa permanente. È una scelta di lungo periodo, e riguarda il patrimonio statale. Comunità autonome e comuni, che hanno competenze decisive in materia abitativa, restano fuori da quel vincolo generale.
Cosa succede adesso
La Comunidad de Madrid ha chiesto lo sgombero dell'accampamento di Puerta del Sol, mentre la Delegación del Gobierno ha difeso il diritto di riunione. La protesta continua alla vigilia del voto.
Venerdì il Congresso dovrà decidere sulla convalida dei due decreti. Il primo è già pubblicato. Il secondo, che secondo il governo introduce il rinnovo automatico dei contratti, è un testo distinto e sarà pubblicato separatamente.
Il voto resta incerto. Anche se i decreti saranno convalidati, le principali misure di emergenza hanno una durata definita. Il calendario resta lì, stampato nella legge.
Conclusione
Il Real Decreto-ley 26/2026 cita Maricarmen Abascal nell'esposizione dei motivi. È il riconoscimento ufficiale che uno sfratto individuale è diventato il punto di rottura di una crisi molto più grande.
Il caso Maricarmen arriva dopo decenni di politiche abitative, vendite di patrimonio pubblico, protezioni temporanee, incentivi fiscali, trasformazioni del mercato e costruzioni insufficienti rispetto alla formazione dei nuovi nuclei.
Le tutele hanno una scadenza. Il problema che dovrebbero contenere resta.
Il decreto congela alcune dinamiche, proroga alcuni contratti, protegge alcuni inquilini, introduce nuovi vincoli e mette qualche ostacolo davanti agli acquisti speculativi. Ricostruire in un anno il patrimonio pubblico perso in decenni resta fuori dalla sua portata, così come creare in pochi mesi le centinaia di migliaia di abitazioni che il Banco de España considera necessarie, o rendere accessibile un affitto per effetto di un parametro statistico.
Il limite presentato come argine agli acquisti speculativi è una soglia di prezzo: fino al 2028, per le operazioni comprese dalla norma, sotto il 70% del valore di perizia. Sopra quella soglia, un operatore può continuare ad acquistare.
Il caso Maricarmen rende visibile il paradosso. Un contratto protetto può finire. Un immobile può passare di mano. La protezione può dissolversi. E il mercato può ricominciare da capo, mentre la persona che viveva in quella casa resta fuori dal nuovo prezzo.
Per chi deve comprare, «Tu casa» offre credito a tasso zero, con una dotazione iniziale ancora da fissare. Per chi deve affittare, la proroga protegge chi ha già un contratto. Per chi cerca casa da zero, resta la questione più semplice e più difficile: trovare una casa.
Il decreto definisce accessibile un'abitazione entro il 30% della renta mediana. La statistica ordina il mercato e lascia il prezzo invariato per chi sta sotto quella mediana. A Barcellona, il 58% degli iscritti al registro comunale dei richiedenti di edilizia protetta vive con meno di 12.730 euro l'anno.
È qui che la parola «accessibile» rischia di ridursi a una misura amministrativa.
La Catalogna ha già sperimentato il tetto agli affitti. I nuovi canoni regolati a Barcellona sono scesi del 4,3% in due anni, una parte dell'offerta si è spostata verso il mercato stagionale, e la città continua ad avere un problema di disponibilità. Regolare il prezzo cambia il prezzo; il numero delle case resta quello.
Il principio più chiaramente irreversibile del nuovo decreto è forse quello meno spettacolare: il patrimonio statale di CASA 47 destinato all'affitto accessibile resterà tale in modo permanente. È una risposta alla vecchia abitudine di considerare la casa pubblica una riserva patrimoniale da cui attingere quando servono risorse.
Il resto del patrimonio pubblico resta privo della stessa garanzia. Madrid ha venduto migliaia di abitazioni protette nel 2013. La comarca di Barcellona ne ha cedute 298 nello stesso anno ma il parco immobiliario riservato a tale destinazione era ed è molto piú esiguo di quello di Madrid. Oggi le amministrazioni pubbliche spendono denaro pubblico per ricostruire una parte di ciò che era già stato costruito.
Venerdì il Congresso voterà. Il Parlamento deciderà se queste misure resteranno in vigore. La questione più grande resterà aperta dopo il voto.
Una casa diventa accessibile quando il reddito di chi la deve abitare può sostenerne il costo senza rinunciare ad altre spese incomprimibili (cibo, servizi essenziali, salute, istruzione, ecc.), quando esiste un'offerta sufficiente e quando quella casa resta disponibile anche domani.
Maricarmen tornerà a casa. È la conclusione felice di una vicenda individuale. Il problema resta.
La piazza ha ottenuto una risposta. Resta da vedere se la risposta sarà abbastanza forte da cambiare il mercato che quella piazza ha riempito.
Nota: Articolo aggiornato al 30 settembre 2026. Il Real Decreto-ley 26/2026 è stato pubblicato nel Boletín Oficial del Estado il 30 settembre 2026. Le misure sul rinnovo automatico dei contratti sono contenute nel secondo decreto, distinto dal primo e sottoposto a convalida parlamentare separata.
Autrice: Roberta Limone
