España, seis días en las calles para desbloquear las leyes de vivienda
El Gobierno de Sánchez ha aprobado el primero de los dos decretos nacidos del desahucio de una mujer de 87 años en Madrid: protecciones con fecha de caducidad, incentivos fiscales, un préstamo para comprar vivienda y una definición de vivienda asequible vinculada a la renta mediana. Una respuesta a la emergencia habitacional que no corrige el déficit estructural de viviendas disponibles ni acorta la distancia entre los precios de la vivienda y los ingresos de los hogares. El viernes, el Congreso vota su convalidación, con Junts en contra de la renovación automática de los contratos.
El Real Decreto-ley 26/2026 lleva el nombre de una mujer en su exposición de motivos. Maricarmen Abascal, de 87 años, había vivido durante 71 años en el mismo piso de Madrid. El 23 de septiembre fue desahuciada. Una semana después, el Gobierno español publicó el decreto que incorpora su caso a la motivación oficial de la ley. Es el primero de dos textos cerrados después de una noche de negociaciones y seis días de movilización.
El segundo, el relativo a la renovación automática de los contratos, fue aprobado por separado y será sometido al Congreso junto con el primero.
El primer decreto prorroga determinados contratos a punto de expirar, limita temporalmente las subidas de los alquileres, extiende hasta 2030 determinadas protecciones frente al desahucio de personas vulnerables, regula los alquileres de temporada y por habitaciones, introduce medidas fiscales y establece un préstamo a tipo cero para la primera vivienda. El calendario está escrito dentro de las propias medidas: algunas vencen en 2027, otras en 2028 y otras en 2030. El viernes 2 de octubre, el Congreso decidirá si el paquete supera su primer obstáculo parlamentario.
El Gobierno llega a la votación sin mayoría propia. PP, Vox y UPN votarán en contra. Junts ha anunciado su rechazo al segundo decreto, el de la renovación automática de los contratos. Podemos cuestiona la división del paquete en dos textos y reclama una única norma. Basta una mayoría simple de los presentes, y el resultado se decidirá por unos pocos escaños.
El caso Maricarmen
Maricarmen Abascal pagaba unos 500 euros al mes, con un contrato de renta antigua, por el piso del barrio de Retiro en el que había vivido durante 71 años. Tras el cambio de propiedad, Urbagestión1 cuestionó la duración de la segunda subrogación del contrato: la ley la hace indefinida únicamente para quienes tienen una discapacidad igual o superior al 65 %, mientras que la de Maricarmen es del 50 %. En marzo de 2025, el Tribunal Supremo dio la razón a la propiedad.
En términos económicos, la distancia era brutal: frente a los aproximadamente 500 euros que pagaba, llegaron peticiones de 2.650 euros, después reducidas a 1.650, mientras la pensión de Maricarmen rondaba los 1.300-1.350 euros.
El Ministerio de Vivienda informa de que CASA 472, el organismo público estatal de vivienda, había propuesto comprar el piso. La operación no salió adelante. El 23 de septiembre, en el cuarto intento, la policía ejecutó el desahucio ante las personas que se habían concentrado para impedirlo. Maricarmen fue trasladada a un hospital.
Cinco días después, mientras la protesta había adquirido ya una dimensión nacional, propietaria e inquilina alcanzaron, con la mediación de la EMVS, un acuerdo que le permite regresar al piso en alquiler.
Maricarmen volverá a casa. La protesta sigue, porque el caso que la hizo estallar es solo la manifestación más visible de una crisis que afecta a la relación entre alquileres, ingresos, propiedad y derecho a la vivienda.
Y es aquí donde la historia deja de ser únicamente la de una mujer de 87 años. Para los gobiernos, la cuestión es ya también política en el sentido más concreto del término: en las próximas elecciones, el juicio de los electores pasará también por quién haya sido capaz de gestionar mejor este problema, y la emergencia habitacional entra en la agenda como un problema que hay que resolver ya.
1 Urbagestión. Urbagestión Desarrollo e Inversión es una sociedad especializada en activos inmobiliarios. Durante el conflicto presentó una querella contra el Sindicato de Inquilinas y una de sus portavoces, reclamando 10.000 euros en concepto de daños.
2 CASA 47. CASA 47 es el organismo público estatal de vivienda, dependiente del Ministerio de Vivienda. El Consejo de Ministros lo creó el 9 de diciembre de 2025 mediante la transformación de Sepes, el organismo estatal del suelo creado en 1981. El nombre hace referencia al artículo 47 de la Constitución, que reconoce el derecho a una vivienda digna y adecuada y obliga a los poderes públicos a impedir la especulación. El Gobierno prevé invertir 13.000 millones de euros en diez años para elevar el parque público hasta al menos el 8 % de las viviendas, frente al actual 3,3 % de vivienda social. CASA 47 ofrece alquileres con contratos iniciales de 14 años, prorrogables de siete en siete hasta un máximo de 75, y rentas que no superan el 30 % de los ingresos de la zona.
De la calle al Consejo de Ministros
El 26 de septiembre, el Sindicato de Inquilinas llevó la manifestación desde Puerta del Sol hasta el Congreso: 300.000 personas según los organizadores, 25.000 según la Delegación del Gobierno. Por la noche, Puerta del Sol se había convertido en un campamento. El lema era tajante: «O cae el rentismo o cae el Gobierno».
En los días siguientes, la movilización se extendió. Las tiendas de campaña llegaron también a Barcelona, a plaça Catalunya, mientras se multiplicaban otras iniciativas en distintas ciudades. El Sindicat de Llogateres catalán, que había protestado contra Sánchez ante el Palau de Congressos, decidió esperar al texto definitivo y convocó una manifestación en L'Hospitalet de Llobregat.
El Gobierno tenía casi todo en el cajón. En abril, el Congreso había rechazado una prórroga de los alquileres. En julio, el nuevo texto fue aplazado por falta de votos. Junts ya había dejado claro que no aceptaría cualquier fórmula. El límite a las compras inmobiliarias por parte de entidades especulativas, rechazado durante mucho tiempo por el PSOE, entró en la negociación.
Sobre la renovación automática de los contratos, PSOE y Sumar negociaron hasta la última hora: Sumar reclamaba una protección permanente; el PSOE buscaba una fórmula compatible con los números parlamentarios.
El resultado son dos decretos. Han hecho falta un desahucio, una plaza llena de tiendas de campaña y seis días de presión para cerrar en una noche lo que llevaba meses bloqueado.
Un desahucio entre miles
Las protestas continuaron después de la aprobación de los decretos. El miércoles, el campamento de Puerta del Sol entraba en su quinto día, y las tiendas ya habían aparecido en Málaga, Bilbao, Granada y Murcia antes de llegar a la plaça Catalunya de Barcelona; en Bilbao llenaron la plaza frente al teatro Arriaga. Los partidos, de uno y otro signo, se apresuraron a cabalgar la movilización ciudadana, cada cual intentando convertir la crisis de la vivienda en capital político. Pero ninguno puede considerarse ajeno a las responsabilidades ni a las instrumentalizaciones que han acompañado esta crisis. Para la portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, Alicia del Río, el desahucio de Maricarmen marca un punto de no retorno.
La calle tiene una razón concreta: Maricarmen es un nombre entre miles. Según el Consejo General del Poder Judicial, en 2025 los tribunales españoles ejecutaron 25.540 desahucios, unos setenta al día. El 71,7 %, es decir, 18.317, derivó de procedimientos relacionados con alquileres; 4.346 correspondieron a ejecuciones hipotecarias. Cataluña encabeza la clasificación con 6.814 desahucios, el 26,6 % del total; Madrid registró 2.267. El dato incluye también inmuebles distintos de viviendas y viviendas que no constituían residencia habitual.
En el primer trimestre de 2026, los desahucios por impago de alquileres descendieron un 64,9 % respecto al año anterior, mientras que las ejecuciones hipotecarias iniciadas en 2025 habían aumentado un 35,6 %. Maricarmen ha conseguido un acuerdo porque tenía una plaza detrás. Los otros setenta desahucios de cada día ocurren sin ella.
Cómo se ha llegado hasta aquí
La crisis de la vivienda tiene una historia legislativa, fiscal y patrimonial que atraviesa gobiernos populares y socialistas.
En 1998, la Ley del Suelo del Gobierno de Aznar amplió enormemente el perímetro de los terrenos susceptibles de ser clasificados como urbanizables. En 2009, el Gobierno de Zapatero introdujo las SOCIMI, sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria construidas sobre un régimen fiscal favorable. Desde 2012, con el Gobierno de Rajoy, su régimen contempla, bajo determinadas condiciones, un tipo del 0 % en el impuesto sobre sociedades.
En 2013, la reforma de los alquileres redujo la duración mínima de los contratos de cinco a tres años y la ley de golden visa vinculó la residencia a la compra de inmuebles por un mínimo de 500.000 euros.
Ese mismo año, Madrid puso en el mercado miles de viviendas protegidas. El Ayuntamiento, gobernado por Ana Botella, cedió a Blackstone 1.860 viviendas de la EMVS por 128,5 millones de euros. La Comunidad de Madrid, entonces presidida por Ignacio González, vendió 2.935 viviendas del IVIMA a una sociedad vinculada a Azora y Goldman Sachs por 201 millones.
El Tribunal Supremo declaró firme la nulidad de la venta del IVIMA, y la ejecución de la sentencia ha seguido siendo objeto de litigio: la sociedad Encasa sostiene que deben devolverse las viviendas que aún están en su poder, mientras que la Comunidad mantiene una interpretación más restrictiva de la restitución.
El dato político de aquella etapa es más sencillo que el laberinto judicial: miles de viviendas construidas o gestionadas en el marco de la vivienda protegida pasaron del patrimonio público a operadores privados. Hoy, una parte de esas viviendas continúa en el centro de una disputa sobre su destino.
Barcelona, la misma historia
En 2013, el Consell Comarcal del Barcelonès cedió a Colón Viviendas, sociedad del grupo Azora, el derecho de superficie de cuatro bloques de vivienda protegida construidos por Regesa: 298 viviendas por 11,4 millones de euros. El derecho de superficie tenía una duración de 75 años; la protección de las viviendas duraba menos. El resultado es una fractura política: la propiedad del derecho puede durar más que la protección que debería mantener esas viviendas como sociales.
En 2023, el Ayuntamiento de Barcelona gastó 10,7 millones de euros para recomprar 170 viviendas de Regesa y evitar que salieran de la disponibilidad pública. En los tres complejos adquiridos, la protección duraba 30 años frente a los 75 del derecho de superficie, y quedaban entre 15 y 17 años de protección.
La fórmula resulta casi paradójica: una administración pública vende y otra administración pública recompra. Mientras tanto, el mercado ha cobrado.
La ciudad intenta ahora reconstruir el patrimonio perdido. Según la Generalitat, en 2025 se iniciaron en Barcelona 953 viviendas con protección oficial y se terminaron 644. Son cifras importantes para un año y diminutas al lado de décadas de erosión del patrimonio público.
Qué contienen los decretos
Alquileres
Hasta el 31 de diciembre de 2027, las actualizaciones de las rentas estarán sometidas a un límite extraordinario: si la renta supera el límite máximo del índice de referencia, no podrá aumentarse; en los demás casos, si no existe acuerdo entre las partes, el incremento no podrá superar el 2 %.
Los contratos de vivienda habitual que venzan antes de 2028 podrán prorrogarse hasta dos años, a petición del inquilino y en las condiciones previstas por el decreto. Los alquileres de temporada deberán responder a una causa real y documentable; aquellos que carezcan de una causa temporal efectiva podrán reconducirse al alquiler de vivienda habitual. En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar la renta correspondiente a la vivienda completa.
Es una respuesta a la transformación del mercado, con el calendario incorporado. La protección existe. La cuestión es cuánto dura.
Desahucios y compras inmobiliarias
Hasta el 31 de diciembre de 2030 se prorrogan determinadas suspensiones de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, en los casos previstos por la norma. Para los demás propietarios, el decreto establece un mecanismo diferente, que puede implicar la intervención de la Administración y, en determinadas circunstancias, la compensación de las pérdidas sufridas por el propietario.
Hasta el 31 de diciembre de 2028 se limita además la posibilidad de que las entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles compren viviendas por menos del 70 % de su valor de tasación. Es un umbral de precio, con excepciones, entre ellas las compras destinadas durante al menos cinco años a vivienda habitual a precio asequible o social.
El Gobierno presenta la medida como un freno a las compras especulativas. El texto dice algo más preciso: establece un límite cuantitativo y una fecha de vencimiento, y regula el mercado dentro de ese umbral.
Fiscalidad
El decreto eleva del 15 % al 25 % el gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos que las SOCIMI obtienen de la actividad residencial. Los beneficios distribuidos quedan fuera de este gravamen. El porcentaje puede reducirse o quedar en cero cuando se cumplen las condiciones previstas por la norma, vinculadas a la proporción del patrimonio residencial destinado a alquileres asequibles y a la reinversión de los beneficios.
Para los propietarios que no estén incluidos entre los grandes tenedores se contemplan reducciones de la renta imponible procedente del alquiler, de hasta el 100 % en los casos establecidos por el decreto. Los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán acceder a la nueva deducción del IRPF prevista por la norma.
Los ayuntamientos podrán además aplicar un recargo del IBI a las viviendas vacías durante más de dos años sin causa justificada. En las zonas de mercado residencial tensionado podrán aplicarse recargos del IBI a las viviendas turísticas, según los tramos establecidos por el decreto.
La fiscalidad se convierte en otro instrumento para gobernar el mercado y deja intacta su estructura.
Oferta
El decreto reduce al 4 % el IVA de las viviendas públicas y protegidas e introduce incentivos fiscales para quienes vendan viviendas a entidades públicas. Crea «Tu casa», una línea de financiación del Instituto de Crédito Oficial a tipo cero y sin comisiones, de hasta el 20 % del valor de la vivienda y, en cualquier caso, con un límite de 50.000 euros.
Pero hay un detalle decisivo: la dotación inicial, los beneficiarios y los requisitos se fijarán posteriormente. El decreto crea el instrumento y deja para un acuerdo posterior la cantidad total disponible para financiarlo.
Las viviendas adquiridas mediante «Tu casa» tendrán además un precio máximo de reventa. Es una de las pocas medidas que mira más allá de la duración de un contrato y se refiere exclusivamente a las viviendas adquiridas mediante ese programa.
El texto establece también que el patrimonio estatal de CASA 47 permanezca destinado de forma permanente al alquiler asequible y protegido, crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social y prevé garantías públicas para la construcción industrializada.
La reforma de la Ley del Suelo, que debía acelerar la construcción, fue retirada para obtener el voto de Podemos. El PNV cuestionó la equiparación entre fondos y pequeños propietarios.
El nudo de las ocupaciones
En vísperas del Consejo de Ministros, Junts cuestionó el proyecto argumentando que no distinguía adecuadamente entre grandes operadores y pequeños propietarios en los casos de ocupación y desahucio.
El marco jurídico es menos sencillo que el eslogan. La normativa vigente permite al juez suspender el desalojo en determinadas condiciones, entre ellas la vulnerabilidad del ocupante y las características de la propiedad. En esos casos, el propietario puede tener derecho a una indemnización. Las modificaciones introducidas por el decreto afectan sobre todo al mecanismo de protección y compensación en los procedimientos previstos por la ley.
Aquí la simplificación política se superpone al texto jurídico. «Ocupación» designa situaciones diferentes, y la campaña parlamentaria las reduce a un eslogan.
Junts y el límite de la propiedad
Junts apoya limitar las compras inmobiliarias por parte de entidades especulativas. Ha negociado esa medida con el ministerio. En cambio, ha anunciado su voto en contra de la renovación automática de los contratos de alquiler.
La distinción atraviesa toda la negociación: intervenir sobre los grandes operadores es una cosa; modificar la duración de los contratos y la posición de los propietarios privados es otra.
No es una posición surgida únicamente con el decreto actual. En abril, Junts votó en contra de la prórroga de los alquileres junto con la derecha. En marzo de 2025 llevó al Congreso una propuesta para acelerar los desalojos en casos de ocupación, que fue admitida a trámite con una mayoría transversal. En julio condicionó su apoyo a medidas fiscales para inquilinos y titulares de hipotecas y al desbloqueo de la legislación sobre ocupación.
Hoy el punto de ruptura es la renovación automática. Junts también cuestiona la equiparación entre quienes poseen pocas viviendas y los grandes propietarios, y reivindica una distinción entre el pequeño patrimonio inmobiliario y las propiedades en manos de grandes operadores.
El perfil de su electorado ayuda a entender esta posición. Según los datos del Centre d'Estudis d'Opinió analizados por elDiario.es, el 85,2 % de los votantes de Junts no vive de alquiler. Es el porcentaje más alto entre los electorados catalanes analizados en esa encuesta.
La defensa de la propiedad privada se solapa así con la condición social de buena parte de su electorado. Esto, por sí solo, no explica las decisiones del partido. Pero sí permite identificar con claridad el límite que Junts no parece dispuesto a cruzar: el que separa la regulación de los grandes operadores de cualquier intervención sobre los derechos de los propietarios privados.
¿Bastan los decretos?
La vivienda asequible calibrada sobre la mediana
Aquí aparece uno de los puntos más delicados del decreto. La ley define como asequible una vivienda cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos previstos —luz, agua, gas y gastos de comunidad—, no supere el 30 % de la renta mediana, es decir, la renta mediana de las unidades de convivencia del municipio.
La mediana divide la distribución en dos mitades: el 50 % de las unidades de referencia se encuentra por debajo de ese umbral y el 50 % por encima.
El problema aparece cuando un umbral estadístico se convierte en un umbral de asequibilidad. Un precio equivalente al 30 % de la mediana puede ser compatible con la renta mediana y, al mismo tiempo, demasiado alto para una parte enorme de los hogares. La palabra «asequible» deja intacta la renta de quien tiene que pagar.
En Barcelona, la distancia aparece en el registro de solicitantes de vivienda protegida. Según el Pla Viure 2026-2033 del Ayuntamiento, a finales de 2024 había 40.330 unidades de convivencia inscritas: el 58 % tenía unos ingresos anuales inferiores a 12.730 euros y el 82,5 % inferiores a 21.220 euros. En la demarcación de Barcelona, que comprende un territorio más amplio que la ciudad, la Generalitat contabilizaba en 2025 113.916 inscripciones vigentes y 55.942 solicitudes.
El problema afecta, por tanto, también a quién se toma como referencia cuando la ley decide qué significa «asequible».
En el mercado privado, la presión produce otro efecto: aumentan los requisitos de solvencia exigidos a los aspirantes a inquilinos. La selección económica se desplaza del precio publicado a la puerta de entrada.
La falta de viviendas
El Banco de España estima que entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de unas 750.000 viviendas respecto a la formación de nuevos hogares. En 2025 se terminaron unas 92.000 viviendas, frente a unos 240.000 nuevos hogares.
El problema afecta también a la estructura de los hogares. Una persona sola ocupa una vivienda. Una familia que se separa puede necesitar dos viviendas. Una familia monoparental vive con un único ingreso adulto. La demanda de vivienda crece incluso cuando la población crece poco.
Barcelona lo muestra con claridad. Según la Oficina Municipal de Dades del Ayuntamiento, a 1 de enero de 2026 la ciudad contaba con 1.729.963 habitantes y 684.077 domicilios, con una media de 2,46 personas por domicilio. El 31,5 % de los domicilios era unipersonal.
Este es el punto que la política de vivienda tiende a perder cuando transforma todo en una batalla entre propietarios e inquilinos: las viviendas son unidades habitacionales necesarias para una sociedad en la que cambian la edad, las familias, las separaciones, la movilidad y los ingresos.
Ninguna de las medidas aprobadas en septiembre crea de inmediato un parque público de viviendas proporcional al desequilibrio estimado. Las garantías para la construcción industrializada, el nuevo fondo y los incentivos fiscales pueden contribuir a aumentar la oferta asequible, y requieren tiempo. «Tu casa» interviene sobre la capacidad de compra y deja intacta la cantidad de viviendas disponibles.
Ahí aparece el límite estructural del decreto: puede congelar una renta, prorrogar un contrato, proteger a un inquilino, gravar una conducta. Construir en pocos meses los cientos de miles de viviendas que faltan queda fuera de su alcance.
Pero existe una segunda lectura del problema. Josep Roca y Blanca Arellano, del Centre de Política de Sòl i Valoracions de la Universitat Politècnica de Catalunya, sostienen que el dato del déficit debe leerse junto con el excedente de viviendas acumulado entre 2011 y 2021 y con el stock de viviendas vacías. Según el Censo 2021 del INE, había 3.837.328 viviendas vacías, el 14,4 % del parque.
También aquí el número absoluto engaña si se separa de la geografía. El 45 % de las viviendas vacías se encuentra en municipios de menos de 10.000 habitantes, mientras que las ciudades de más de 250.000 habitantes concentran apenas el 10,5 %. En Barcelona, la proporción de viviendas vacías es del 9,3 %.
Las dos lecturas divergen sobre la naturaleza del déficit y sobre los efectos de la nueva construcción, y convergen en un punto: España necesita un parque social mucho más amplio. La cuestión es dónde construirlo, quién debe poseerlo y durante cuánto tiempo debe permanecer fuera del mercado especulativo.
El laboratorio catalán
Cataluña se adelantó dos años a buena parte de las medidas que el decreto ahora extiende al resto del país. Desde marzo de 2024 limita los alquileres en 271 municipios declarados zonas de mercado tensionado, donde vive aproximadamente el 95 % de la población catalana, y ha extendido la regulación a los alquileres de temporada y por habitaciones.
En Barcelona, las rentas de los nuevos contratos regulados disminuyeron un 4,3 % entre el primer trimestre de 2024 y el primero de 2026. La media sigue siendo, sin embargo, de 1.137 euros al mes.
Durante el mismo periodo, la oferta se desplazó. Según el Observatori Metropolità de l'Habitatge, la proporción de anuncios de alquiler de temporada pasó del 13,1 % del primer trimestre de 2019 al 39,6 % del primer trimestre de 2024, mientras que el número total de anuncios de Habitaclia cayó de 7.548 a 3.646. Aplicando esos porcentajes, Ara calcula unos 989 anuncios de temporada en 2019 y 1.444 en 2024.
El dato sobre el desplazamiento hacia el mercado de temporada debe mantenerse separado de las estimaciones de las asociaciones de propietarios. La Cambra de la Propietat Urbana sostiene que los anuncios de alquiler habitual disminuyeron un 63 %; se trata de una estimación de la asociación, obtenida mediante un método distinto al del Observatori.
El alcalde Jaume Collboni reivindica 1.500 contratos más que al inicio de la regulación y reconoce que una parte de la oferta se ha trasladado a los alquileres de temporada. El Ayuntamiento ha fijado además en noviembre de 2028 el fin de las licencias de los pisos turísticos. Salvador Illa ha prometido 50.000 viviendas asequibles para 2030.
Cataluña es un laboratorio útil precisamente porque los resultados son contradictorios. Las rentas de los nuevos contratos regulados han bajado. Una parte de la oferta se ha desplazado hacia el mercado temporal. La disponibilidad de viviendas sigue siendo insuficiente. La regulación modifica el mercado existente y deja abierta la cuestión de la cantidad de viviendas.
Más allá de los fondos
El límite a las compras de los fondos interviene sobre una parte de la propiedad inmobiliaria. Según el Banco de España, aproximadamente el 92 % de las viviendas en alquiler pertenece a personas físicas y el 8 % a personas jurídicas.
Según los datos catastrales analizados por elDiario.es, existen unos 27.000 grandes propietarios con más de diez viviendas, con un total superior al millón de inmuebles. Es una parte importante del mercado, pero solo una parte.
El caso Maricarmen resulta ilustrativo precisamente por eso. Urbagestión es una sociedad inmobiliaria, alejada del perfil del gran fondo internacional. El mecanismo, sin embargo, es el mismo que hace políticamente explosiva la cuestión: comprar un inmueble ocupado, esperar a que expire un contrato protegido y devolverlo después al mercado en condiciones diferentes.
El nuevo decreto limita ese mecanismo cuando el precio de compra se sitúa por debajo del 70 % del valor de tasación e introduce excepciones. La medida expira en 2028.
El nuevo gravamen sobre las SOCIMI mantiene en pie su régimen fiscal y grava una parte de los beneficios no distribuidos generados por la actividad residencial. Los beneficios distribuidos quedan fuera de ese gravamen, y se contemplan reducciones o su eliminación cuando se cumplen las condiciones establecidas por la ley.
El límite estructural
Según el Defensor del Pueblo, la vivienda social representa aproximadamente el 3,3 % de las viviendas habituales en España, frente a porcentajes mucho más elevados en países como Francia y los Países Bajos. El patrimonio público gestionado por comunidades autónomas y ayuntamientos se mantiene en el orden de algo más de 300.000 viviendas.
El problema también nace de la pérdida de protección. Según el Defensor del Pueblo, más de la mitad de las viviendas construidas con protección pública entre 2005 y 2018 ya han perdido esa condición.
El patrimonio público puede construirse, venderse y recomprarse. La protección puede ser permanente o temporal. Son decisiones administrativas. Cuando una vivienda pública entra en el mercado privado, recuperarla cuesta dinero público una segunda vez.
Regesa lo muestra a pequeña escala. Madrid lo muestra a una escala mucho mayor.
La comparación con Viena debe leerse sobre todo en términos de dimensión y continuidad del parque social. En la capital austriaca, más del 60 % de los habitantes vive en viviendas municipales o subvencionadas. La comparación mide la diferencia entre un parque social suficientemente grande como para incidir en el mercado y otro demasiado pequeño para hacerlo.
El decreto introduce un principio estructural claro para el patrimonio estatal de CASA 47: su destino al alquiler asequible y protegido pasa a ser permanente. Es una decisión de largo plazo y afecta al patrimonio estatal. Las comunidades autónomas y los ayuntamientos, que tienen competencias decisivas en materia de vivienda, quedan fuera de esa obligación general.
Qué ocurre ahora
La Comunidad de Madrid ha pedido el desalojo del campamento de Sol, mientras que la Delegación del Gobierno ha defendido el derecho de reunión. La protesta continúa en vísperas de la votación.
El viernes, el Congreso deberá decidir sobre la convalidación de los dos decretos. El primero ya está publicado. El segundo, que según el Gobierno introduce la renovación automática de los contratos, es un texto distinto y se publicará por separado.
La votación sigue abierta. Incluso si los decretos son convalidados, las principales medidas de emergencia tienen una duración definida. El calendario sigue ahí, impreso en la ley.
Conclusión
El Real Decreto-ley 26/2026 cita a Maricarmen Abascal en su exposición de motivos. Es el reconocimiento oficial de que un desahucio individual se ha convertido en el punto de ruptura de una crisis mucho mayor.
El caso Maricarmen llega después de décadas de políticas de vivienda, ventas de patrimonio público, protecciones temporales, incentivos fiscales, transformaciones del mercado y una construcción insuficiente frente a la formación de nuevos hogares.
Las protecciones tienen fecha de caducidad. El problema que deberían contener permanece.
El decreto congela algunas dinámicas, prorroga determinados contratos, protege a algunos inquilinos, introduce nuevas restricciones y coloca algunos obstáculos ante las compras especulativas. Reconstruir en un año el patrimonio público perdido durante décadas queda fuera de su alcance, al igual que crear en pocos meses los cientos de miles de viviendas que el Banco de España considera necesarias, o hacer asequible un alquiler mediante un parámetro estadístico.
El límite presentado como freno a las compras especulativas es un umbral de precio: hasta 2028, para las operaciones comprendidas por la norma, por debajo del 70 % del valor de tasación. Por encima de ese umbral, un operador puede seguir comprando.
El caso Maricarmen hace visible la paradoja. Un contrato protegido puede terminar. Un inmueble puede cambiar de manos. La protección puede desaparecer. Y el mercado puede empezar de nuevo, mientras la persona que vivía en esa casa queda fuera del nuevo precio.
Para quien necesita comprar, «Tu casa» ofrece crédito a tipo cero, con una dotación inicial que todavía está por determinar. Para quien necesita alquilar, la prórroga protege a quien ya tiene un contrato. Para quien busca vivienda desde cero, queda la cuestión más sencilla y más difícil: encontrar una casa a un precio que no canibalice casi todo el salario.
El decreto define como asequible una vivienda cuyo coste no supere el 30 % de la renta mediana. La estadística ordena el mercado y deja el precio intacto para quien se encuentra por debajo de esa mediana. En Barcelona, el 58 % de las personas inscritas en el registro municipal de solicitantes de vivienda protegida vive con menos de 12.730 euros al año.
Es aquí donde la palabra «asequible» corre el riesgo de reducirse a una medida administrativa.
Cataluña ya ha experimentado con el tope de los alquileres. Las rentas de los nuevos contratos regulados en Barcelona han bajado un 4,3 % en dos años, una parte de la oferta se ha desplazado hacia el mercado de temporada y la ciudad sigue teniendo un problema de disponibilidad. Regular el precio cambia el precio; el número de viviendas sigue siendo el mismo.
El principio más claramente irreversible del nuevo decreto es quizá el menos espectacular: el patrimonio estatal de CASA 47 destinado al alquiler asequible permanecerá destinado a ese fin de forma permanente. Es una respuesta a la vieja costumbre de considerar la vivienda pública una reserva patrimonial de la que se puede disponer cuando hacen falta recursos.
El resto del patrimonio público carece de esa misma garantía. Madrid vendió miles de viviendas protegidas en 2013. La comarca de Barcelona cedió 298 ese mismo año. Hoy las administraciones públicas gastan dinero para reconstruir una parte de lo que ya se había construido.
El viernes vota el Congreso. El Parlamento decidirá si estas medidas siguen en vigor. La cuestión de fondo seguirá abierta después de la votación.
Una vivienda es asequible cuando la renta de quien debe habitarla puede sostener su precio, cuando existe una oferta suficiente y cuando esa vivienda sigue disponible mañana.
La calle ha obtenido una respuesta. Queda por ver si será lo bastante fuerte para cambiar el mercado que llenó esas plazas.
Fuentes
El decreto y la votación
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, Boletín Oficial del Estado, 30 de septiembre de 2026.
- The Objective, «El Gobierno publica en el BOE el primero de sus dos decretos para afrontar la crisis de vivienda», 30 de septiembre de 2026
- El Correo Gallego, la publicación por separado de los dos decretos, 30 de septiembre de 2026
- Deia, «El primer decreto de vivienda, en el BOE», 30 de septiembre de 2026
- EFE/Infobae, la ministra Isabel Rodríguez pide el voto de Junts y el PNV, 30 de septiembre de 2026
- Ara, el caso Maricarmen y el decreto rechazado en abril, 23 de septiembre de 2026
- Metrópoli Abierta, las reivindicaciones del Sindicat de Llogateres
- Capital, Junts y la renovación automática de los contratos
- Canal Sur/Europa Press, Míriam Nogueras sobre los pequeños propietarios
- elDiario.es, Junts y sus exigencias sobre el decreto de vivienda
- Newtral, la propuesta de Junts sobre los desalojos
- elDiario.es, datos del CEO sobre la composición del electorado de Junts
Maricarmen y la calle
- Teleamazonas/AFP, Maricarmen y el desahucio
- El Español, el contrato de renta antigua y la sentencia
- El Cronista, la segunda subrogación y el umbral de discapacidad del 65 %
- El Salto, las rentas exigidas por Urbagestión
- T13, la propuesta de CASA 47
- Ara, la mediación de la EMVS
- The Objective, el acuerdo para el regreso de Maricarmen, 28 de septiembre de 2026
- elDiario.es, la querella de Urbagestión contra el Sindicato de Inquilinas
- Primicias/AFP, la manifestación del 26 de septiembre
- EFE, el campamento de Puerta del Sol
- Moncloa.com, la red de campamentos, 29 de septiembre de 2026
- Radio Popular, el campamento frente al teatro Arriaga de Bilbao
- The Objective, Podemos y los campamentos en toda España
- Consejo General del Poder Judicial, desahucios y ejecuciones hipotecarias en 2025
- Europa Press/Forbes, «Los desahucios caen un 11% en 2025, hasta los 25.540»
- Consejo General del Poder Judicial, datos sobre desahucios del primer trimestre de 2026.
Madrid y la historia
- Ley 6/1998, sobre régimen del suelo; Ley 11/2009, de las SOCIMI; Ley 16/2012; Ley 4/2013, del mercado del alquiler; Ley 14/2013, de las golden visa. Boletín Oficial del Estado.
- Vozpópuli, la venta de 1.860 viviendas de la EMVS a Blackstone
- Vozpópuli, IVIMA: nulidad de la venta y litigio
- El Salto, la venta del IVIMA en 2013
Barcelona
- Ajuntament de Barcelona, las viviendas de Regesa y la cesión a Azora
- Crónica Global, las 298 viviendas de Regesa cedidas en 2013
- Público, el derecho de superficie
- Ajuntament de Barcelona, Pla Viure 2026-2033.
- Generalitat de Catalunya, datos sobre viviendas con protección oficial en 2025 y sobre el registro de solicitantes.
- Oficina Municipal de Dades, padrón a 1 de enero de 2026
- Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona; Ara; Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona: datos sobre anuncios de alquiler de temporada y habitual.
- elDiario.es, «Catalunya, laboratorio de regulación de la vivienda», 30 de septiembre de 2026
- idealista, regulación y requisitos de selección de inquilinos
- ElNacional.cat, el campamento de plaça Catalunya
- Europa Press/Última Hora, el Sindicat de Llogateres y L'Hospitalet
CASA 47
- La Moncloa, «CASA47: objetivos y claves de la nueva empresa estatal de vivienda», 12 de febrero de 2026
- The Objective, los contratos de CASA 47 de hasta 75 años
- EFE/elDiario.es, el nacimiento de CASA 47, 13 de diciembre de 2025
Datos estructurales
- Banco de España, Informe Anual 2025
- elDiario.es, resumen del dato del Banco de España sobre el déficit de vivienda
- Defensor del Pueblo, datos sobre vivienda social
- Defensor del Pueblo, documento ante el Consejo de Derechos Humanos de Naciones Unidas: pérdida de protección de las viviendas 2005-2018
- Cortes Generales, Diario de Sesiones
- Banco de España, distribución de la propiedad de las viviendas en alquiler.
- elDiario.es, análisis de los datos del Catastro sobre grandes propietarios.
- Josep Roca Cladera y Blanca Arellano Ramos, «Cinco tesis acerca de la política de vivienda en España», Universitat Politècnica de Catalunya, 2025
- UPC, presentación de las «Cinco tesis»
- Europa Press/Forbes, INE, Censo de Población y Viviendas 2021
- El Debate/EFE, distribución de las viviendas vacías según el tamaño de los municipios
- Diario de Avisos/EFE, viviendas vacías en las grandes ciudades
- OCU, resumen del Informe Anual 2025 del Banco de España
- Ciudad de Viena, datos sobre viviendas municipales y subvencionadas.
Nota: Artículo actualizado a 30 de septiembre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 30 de septiembre de 2026. Las medidas sobre la renovación automática de los contratos figuran en el segundo decreto, distinto del primero y sometido a convalidación parlamentaria separada.
Autora: Roberta Limone
